Niniejszy raport został przygotowany w ramach projektu systemowego PARP „Partnerstwo publiczno-prywatne”. Przedmiotem opracowania jest przedstawienie informacji na temat bieżącego stanu realizacji projektów ppp w obszarze budownictwa komunalnego na terenie całego kraju, od wejścia w życie Ustawy o partnerstwie publiczno-prywatnym1, czyli od 27 lutego 2009 r. do 28 lutego 2015 r. – daty zakończenia niniejszego badania. W krajach Europy Zachodniej, w szczególności w Wielkiej Brytanii, partnerstwo publiczno-prywatne stanowi popularną formę finansowania inwestycji w zakresie budownictwa komunalnego. W latach 1992–2009 w Wielkiej Brytanii zrealizowano 25 dużych projektów w tym sektorze, w wyniku których wybudowano lub wyremontowano ok. 13 tys. domów komunalnych, o wartości ok. 2,8 mld £ 2. Siedem ostatnich programów, realizowanych w ramach PFI w zakresie budownictwa komunalnego, zakończonych do końca 2014 r. w takich miastach, jak: North Tyneside, Manchester, Salford, Leeds, Stoke-on-Trent, Kent i Woking przyniosło budowę lub remont ponad 5,6 tys. domów komunalnych, a wartość nakładów inwestycyjnych opiewała na ponad 600 mln £. Specyfiką większości tych projektów, realizowanych w ramach zamówień publicznych, jest zobowiązanie spółki celowej (partnera prywatnego) do finansowania, projektowania, budowy i zarządzania budynkami przez cały okres życia projektu, w zamian za co lokalne władze zobowiązują się do wynagradzania partnera prywatnego w ramach tzw. opłaty za dostępność przez okres 25–30 lat3. Tym samym ppp w Albionie stanowi dominujące źródło finansowania inwestycji publicznych w obszarze budownictwa społecznego. Model ppp stanowić ma źródło finansowania budowy ponad 2,7 tys. nowych mieszkań komunalnych w Dublinie, stolicy Irlandii4. W Polsce zastosowanie ppp w budownictwie komunalnym jest rzadkością. Spośród niewielkiej liczby postępowań (łącznie 11 przedsięwzięć) tylko jedno zakończyło się podpisaniem umowy. Wśród wielu przyczyn takiego stanu rzeczy na pierwszy plan wysunąć należy ograniczoną skłonność samorządów gminnych do zaciągania wobec partnera prywatnego długoletnich zobowiązań finansowych. Specyfiką tego typu projektów jest przejęcie zasadniczej części ryzyka popytu przez stronę publiczną, podczas gdy na partnerze prywatnym ciążyć ma zasadnicza część ryzyka dostępności. Taki podział wiąże się z modelem wynagrodzenia partnera prywatnego, opartym o regularne płatności podmiotu publicznego, których wysokość zależna będzie od poziomu dostępność infrastruktury. Ograniczona wielkość nadwyżki operacyjnej wielu gmin i niepewność co do sposobu klasyfikacji zobowiązań z umów o ppp ze względu na dług publiczny powodują, że wolne środki gminy decydują się alokować na inne projekty inwestycyjne. Niektóre z nich, zamiast sięgać po ppp, decydują się na samodzielne finansowanie inwestycji z zakresu budownictwa komunalnego, tudzież pokrywają koszty takich inwestycji długiem albo powierzają realizację tego zadania towarzystwom budownictwa społecznego (TBS). Wbrew jednak powyżej zarysowanym tendencjom niektóre gminy w ostatnich lat podjęły próby zaangażowania kapitału prywatnego do realizacji zadań w zakresie budownictwa komunalnego. Doświadczenia tych samorządów, które prowadziły postępowania na wybór partnera prywatnego, stanowić mogą cenną wskazówkę dla innych podmiotów, które dopiero rozważają lub przygotowują się do realizacji przedsięwzięć w formule ppp. Analiza krytyczna tych doświadczeń może pozwolić na wyciągnięcie konstruktywnych wniosków, co jest jednym z głównych założeń niniejszego opracowania.

W opracowaniu przedstawiono najważniejsze założenia ogłoszonych postępowań dotyczących przedsięwzięć z zakresu budownictwa komunalnego, a także z zawartych umów o ppp. Raport bazuje na danych zebranych w trakcie analizy ogłoszeń, służących zainicjowaniu postępowania, zapisach umów oraz opinii podmiotów publicznych i prywatnych biorących udział w realizacji przedsięwzięcia. Wskazano również strony zawartych umów, harmonogram realizacji przedsięwzięć. Zebrane dane posłużyły analizie przyjętych w danych projektach modeli prawnych i finansowych wraz z rekomendacją tych, które się sprawdziły, a także ze wskazaniem okoliczności, które mogły być powodem niepowodzenia projektu.